省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持城市更新行動(dòng)若干政策措施的通知

 

各市、縣（市、區）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：

《關(guān)于支持城市更新行動(dòng)的若干政策措施》已經(jīng)省人民政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

江蘇省人民政府辦公廳
2024年5月11日

 

關(guān)于支持城市更新行動(dòng)的若干政策措施

 

實(shí)施城市更新行動(dòng)是以習近平同志為核心的黨中央作出的一項重大決策部署。為深入貫徹習近平總書(shū)記關(guān)于城市工作重要論述和對江蘇工作重要講話(huà)重要指示精神，全面落實(shí)《省委辦公廳 省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)指導意見(jiàn)的通知》（蘇辦發(fā)〔2022〕14號）要求，有力有序推進(jìn)城市更新工作，進(jìn)一步優(yōu)化存量、提升品質(zhì)、完善結構，堅持走內涵集約、綠色低碳發(fā)展之路，努力創(chuàng )造更加美好的城市人居環(huán)境，提高全省城市規劃、建設、治理水平，現制定以下政策措施。

 

一、優(yōu)化規劃編制實(shí)施管理

 

（一）深化規劃編制內容。發(fā)揮國土空間詳細規劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“詳細規劃”）引導作用，對符合城市更新需求的既有詳細規劃，繼續沿用；對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實(shí)際需求編制更新地區詳細規劃，在單元層次詳細規劃（即更新規劃單元詳細規劃）中，明確單元主導功能、管控通則，探索基準容積率制度，預留彈性空間；在街區層次詳細規劃（即更新實(shí)施單元詳細規劃）中，明確保留、改造、拆除的更新區域和地下空間利用范圍，合理確定用地性質(zhì)，細化用途混合和兼容要求，合理確定地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標。（責任單位：省自然資源廳；地方政府組織落實(shí)。以下均需地方政府負責，不再列出）

 

（二）科學(xué)設置規劃指標。對歷史城區包括歷史文化街區、歷史地段等特定區域，按照保護要求因地制宜確定規劃指標。城市更新地區中對現狀建筑密度較高等無(wú)法達到現行標準和規范的區域，在征得利害關(guān)系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細規劃中對建筑高度、日照間距、停車(chē)配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規劃指標進(jìn)行適應性?xún)?yōu)化完善。為滿(mǎn)足安全、環(huán)保、無(wú)障礙標準等要求，對于城市更新地區增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無(wú)障礙設施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設施以及景觀(guān)休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率。（責任單位：省自然資源廳）

 

（三）提高規劃實(shí)施效率。推動(dòng)建立詳細規劃動(dòng)態(tài)更新機制，探索并聯(lián)審批，縮短規劃許可辦理時(shí)長(cháng)。支持地方探索將經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項目實(shí)施方案作為詳細規劃調整的參考，充分考慮規劃指標和要求。在確保公共利益和安全的前提下，各地可結合本地實(shí)際和更新需要，探索實(shí)施建設工程規劃許可豁免制度，研究制定豁免清單。（責任單位：省自然資源廳）

 

二、創(chuàng )新土地供應使用方式

 

（四）細化完善供地條件和方式。支持各地依法依規運用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項目用地。對歷史城區、歷史文化街區內的更新項目，涉及點(diǎn)狀布局且確需整體組合供應的地塊，可探索將各地塊規劃條件和整體規劃條件一并作為供地條件。對布點(diǎn)分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關(guān)系的社區養老、社區管理、群眾體育、新能源汽車(chē)充電設施等配套設施，可依據詳細規劃、國家和省相關(guān)政策文件，納入供應地塊的規劃條件，補齊更新區域公共服務(wù)配套短板。對以租賃方式取得國有土地使用權的更新項目，在租賃期內依法依規完成更新改造的，經(jīng)依法批準可在租賃期滿(mǎn)后依法以協(xié)議出讓方式取得土地，按規定應當收回土地使用權重新公開(kāi)出讓的除外。鼓勵原土地使用權人依法以轉讓、經(jīng)分割審批后部分轉讓或出租土地使用權等方式盤(pán)活利用。零星建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），需與相鄰土地一并集中再開(kāi)發(fā)，符合低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)規定的，可按規劃要求經(jīng)批準以協(xié)議出讓方式供地；具備獨立再開(kāi)發(fā)利用條件的，按照規劃條件確定的用途依法辦理供地手續；其他情形的零星建設用地用于建設非盈利性公共停車(chē)場(chǎng)、公共綠地和公共廁所的，可以劃撥方式供地。更新區域內無(wú)空閑土地的，可單獨設立地下空間建設用地使用權，鼓勵復合集約設置公共服務(wù)設施。（責任單位：省自然資源廳）

 

（五）規范引導土地用途轉換。結合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型合理轉換，鼓勵各地探索制定存量建設用地用途轉換負面清單，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進(jìn)行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。支持符合國家和省存量土地盤(pán)活利用五年過(guò)渡期政策的更新活動(dòng)，五年過(guò)渡期自批準之日起計算；過(guò)渡期滿(mǎn)完成更新改造后，可參照不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題處理規定，辦理相關(guān)手續。對經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項目，因土地用途轉換需補繳土地出讓金的可以按規定分期繳納。（責任單位：省自然資源廳、省財政廳）

 

（六）合理設定土地使用年限。鼓勵各地根據產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，考慮采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應產(chǎn)業(yè)用地，依法依規予以續期。更新后的混合用途宗地出讓時(shí)，屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)難以分割且只有一個(gè)使用者情形的，可統一按綜合用地、最高不超過(guò)50年設定出讓年限；屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)可以分割且最終使用者為不同單位或個(gè)人情形的，一般應按宗地所含的具體土地用途分別確定出讓年限，并明確不同用途相應的土地面積。（責任單位：省自然資源廳）

 

三、提升產(chǎn)權登記辦理服務(wù)水平

 

（七）妥善處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。各市、縣（市、區）人民政府根據實(shí)際情況出臺本地化解歷史遺留問(wèn)題的政策文件，針對用地手續不完善、欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費、未通過(guò)建設工程規劃核實(shí)、開(kāi)發(fā)建設主體滅失或不再具備相應資格、無(wú)法提供竣工材料、已銷(xiāo)售房屋的建設用地使用權被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地建設等不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，明確不動(dòng)產(chǎn)確權登記路徑。（責任單位：省自然資源廳、省財政廳、省住房和城鄉建設廳、省稅務(wù)局）

 

（八）探索優(yōu)化更新項目產(chǎn)權辦理手續。對城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。立體開(kāi)發(fā)的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區辦理分割審批、分別設權后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。支持原不動(dòng)產(chǎn)權人與更新實(shí)施主體依據更新合作和轉讓協(xié)議，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機構共同申請轉移預告登記；更新完成后，按照預告登記事項申請辦理后續登記手續。支持以“帶押過(guò)戶(hù)”方式辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移和登記手續。對申請轉讓劃撥土地使用權的更新項目，經(jīng)市、縣人民政府依法批準可由受讓人辦理協(xié)議出讓?zhuān)凑沼嘘P(guān)規定核定并繳納出讓價(jià)款后依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對涉及多個(gè)土地使用權人、使用權類(lèi)型不同但不改變土地用途并就地安置的更新項目，在共同約定更新后產(chǎn)權人擁有的原土地使用權類(lèi)型不變的前提下，可在完成更新后根據約定依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。（責任單位：省自然資源廳、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監管總局江蘇監管局）

四、完善施工圖審查管理體系

 

（九）健全施工圖審查管理機制。進(jìn)一步細化明確既有建筑改造項目施工圖審查申請材料的內容，統一新舊標準的適用規則和審查合格證文書(shū)樣式，提高既有建筑施工圖審查效率和規范性。鼓勵在保障建筑結構安全、有利于保護利用等前提下，組織制定適應既有建筑改造要求的設計審查要點(diǎn)。（責任單位：省住房和城鄉建設廳）

 

（十）優(yōu)化施工圖審查路徑。對無(wú)法滿(mǎn)足現行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類(lèi)的由住房城鄉建設部門(mén)組織專(zhuān)家論證，既有建筑安全隱患消除類(lèi)的由城市更新項目實(shí)施主體組織專(zhuān)家論證，專(zhuān)家論證意見(jiàn)作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據。鼓勵各地結合城市更新實(shí)際，開(kāi)展建筑師負責制試點(diǎn)，可探索對該類(lèi)項目實(shí)行施工圖審查自審承諾制管理。（責任單位：省住房和城鄉建設廳）

 

五、加強消防設計審查驗收銜接

 

（十一）完善消防審驗技術(shù)流程。在改善消防條件、提升消防本質(zhì)安全水平的前提下，支持各地對《江蘇省既有建筑改造消防設計技術(shù)要點(diǎn)（試行）》中尚未包括，但確有現實(shí)需求的內容進(jìn)行試點(diǎn)，適時(shí)總結成功經(jīng)驗并復制推廣。鼓勵更新實(shí)施主體綜合運用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品、加強性技術(shù)措施等提升消防安全條件。對涉及歷史文化街區保護利用的更新項目，指導各地編制防火安全保障方案；對涉及歷史建筑改造利用的更新項目，建設單位除依法提交相關(guān)材料外，還應當提交特殊消防設計技術(shù)資料，由住房城鄉建設部門(mén)依法組織專(zhuān)家評審，防火安全保障方案和專(zhuān)家評審意見(jiàn)作為相關(guān)部門(mén)審批管理的依據。（責任單位：省住房和城鄉建設廳）

 

（十二）強化既有建筑改造協(xié)同管理。各地應當建立適應城市更新中既有建筑改造利用規劃、建設、消防的審批管理規則。鼓勵各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區鑒定師”等城市更新服務(wù)制度。對屬于建設工程規劃許可豁免清單的項目，申請辦理施工圖審查、施工許可、消防審驗時(shí)不再需要提供建設工程規劃許可證。加強消防驗收、備案和投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查、日常監督檢查工作協(xié)同，實(shí)現審批管理標準統一和結果銜接。涉及不可移動(dòng)文物的應符合文物保護相關(guān)法律法規和政策規定。（責任單位：省住房和城鄉建設廳、省自然資源廳、省消防救援總隊）

 

（十三）實(shí)施消防驗收備案分類(lèi)管理。指導各地依據建筑所在區域環(huán)境、使用功能、規模和高度、耐火等級、防火及疏散能力、消防設施設備配置水平等，建立既有建筑改造項目分級分類(lèi)目錄清單。對目錄清單中的一般項目進(jìn)一步優(yōu)化程序要件，其中采用告知承諾制方式申請消防驗收備案的，主管部門(mén)依據承諾書(shū)出具備案憑證。（責任單位：省住房和城鄉建設廳）

 

六、加大財稅金融支持和組織推進(jìn)力度

 

（十四）拓寬資金來(lái)源渠道。在不新增地方政府隱性債務(wù)、依法合規、風(fēng)險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行為城市更新項目實(shí)施主體提供長(cháng)周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營(yíng)、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過(guò)REITs、社會(huì )投資人+EPC等多渠道籌集資金，優(yōu)先通過(guò)市場(chǎng)化方式運作。鼓勵更新資源產(chǎn)權人出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。（責任單位：省財政廳、省發(fā)展改革委、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監管總局江蘇局、江蘇證監局、省住房城鄉建設廳）

 

（十五）加大財政支持力度。統籌用好并積極爭取中央專(zhuān)項資金，鼓勵各地整合、統籌利用各項國家政策性資金，推動(dòng)城市更新項目實(shí)施。對符合條件的保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設項目，支持納入地方政府專(zhuān)項債券申報范圍。優(yōu)化省級專(zhuān)項資金支持方式，更多采取免審即享的方式，對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)地區符合條件的項目提供貸款貼息，撬動(dòng)更多金融和社會(huì )資本參與城市更新，鼓勵有條件地區整合資源實(shí)行省市（縣）聯(lián)動(dòng)。（責任單位：省發(fā)展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳）

 

（十六）積極落實(shí)稅費優(yōu)惠政策。對國家城市更新試點(diǎn)城市及省級城市更新試點(diǎn)項目，更新主體實(shí)施多地塊并宗、更新后交易，積極落實(shí)因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)等土地增值稅有關(guān)稅費支持政策。對“工改工”類(lèi)的低效產(chǎn)業(yè)用地更新項目，交易環(huán)節的土地增值稅等各項稅費符合延期繳納稅款條件的，及時(shí)予以辦理。（責任單位：省財政廳、省稅務(wù)局、省自然資源廳）

 

（十七）鼓勵多元主體參與。依據規劃管控要求，結合不同產(chǎn)權主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產(chǎn)權主體間權屬轉讓、聯(lián)營(yíng)入股、自主改造等多種形式開(kāi)展城市更新活動(dòng)。支持各地成立符合地方特點(diǎn)和更新需求的專(zhuān)業(yè)化更新實(shí)施主體，并通過(guò)信息公開(kāi)、模式創(chuàng )新等途徑廣泛吸引社會(huì )資本參與，形成聯(lián)動(dòng)策劃、規劃、設計、建設、運營(yíng)一體化更新解決方案，推動(dòng)開(kāi)發(fā)主體轉變?yōu)楦碌貐^的長(cháng)期運營(yíng)商。對有經(jīng)營(yíng)性收益的城市更新項目，鼓勵采用特許經(jīng)營(yíng)等形式推動(dòng)政府和社會(huì )資本合作。鼓勵運用各類(lèi)基層議事協(xié)商載體和平臺，以多種形式開(kāi)展更新方案意見(jiàn)征詢(xún)，推動(dòng)更新過(guò)程中的利益協(xié)調和矛盾化解，保障更新項目的順利實(shí)施，實(shí)現共建共治共享。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省國資委）

 

（十八）強化綜合評價(jià)激勵。建立省級試點(diǎn)項目分類(lèi)評價(jià)辦法，對實(shí)施水平較高、綜合效益明顯的項目及時(shí)總結經(jīng)驗，納入省實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單在全省推廣。優(yōu)先推薦國家級獎項，在省“揚子杯”優(yōu)質(zhì)工程獎、省優(yōu)秀工程設計獎、省城鄉建設系統優(yōu)秀勘察設計獎、省優(yōu)秀國土空間規劃獎等獎項中設立城市更新專(zhuān)項，在江蘇人居環(huán)境范例獎中加大對城市更新項目支持。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省自然資源廳）

 

本文件自2024年6月11日施行，有效期至2029年6月10日。