2021年8月31日，住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（建科〔2021〕63號）》（63號文）。此舉距離征求意見(jiàn)稿發(fā)布僅僅過(guò)去21天，表現了監管層防止城市更新政策在執行中被演繹被扭曲的急切心情，迫切地讓城市更新與土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)斷舍離，及時(shí)把控城市更新的政策目標不走樣。 這次城市更新政策打補丁距離2021年4月12日發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<2021年新型城鎮化和城鄉融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)>的通知（發(fā)改規劃【2021】493號）》（493號文）僅僅過(guò)去了4個(gè)半月，體現了近期房地產(chǎn)去杠桿、嚴控政府隱性債務(wù)和基建投融資降規模等宏觀(guān)政策力度的加強，給企圖轉戰城市更新新賽道的房企和希望借城市更新獲得二次大發(fā)展的地方政府兜頭一盆涼水，63號文重新定義了城市更新的本質(zhì)。

 

一、城市更新的“四道紅線(xiàn)”

63號文仍然采用了監管層近年來(lái)最為有效的監管模式，即以硬性指標來(lái)進(jìn)行管理，邊界清晰，操作明了，指標監管法的威力在房企三道紅線(xiàn)等政策中已充分體現，63號文對城市更新設定的硬性指標也可以稱(chēng)為“城市更新四道紅線(xiàn)”：

1. 拆舊比：原則上城市更新單元（片區）或項目?jì)炔鸪ㄖ娣e不應大于現狀總建筑面積的20%。開(kāi)發(fā)商之所以有動(dòng)力進(jìn)行舊改項目的開(kāi)發(fā)，原因就是項目給予配比一定的融資區，這個(gè)融資區的土地就來(lái)源于原建筑的拆除，該比例被設定的如此之低，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商最大的利益回報來(lái)源被嚴格管控。

2. 拆建比：原則上城市更新單元（片區）或項目?jì)炔鸾ū炔粦笥?/span>2。結合拆舊比限定，為了防止拆除面積小但增建面積大，63號文對拆建比也進(jìn)行了限制。拆建比不高于2，其實(shí)是限制了新舊容積率的相對差（計容項目一致情況下），新舊容積率相差越大，拆除收益也就越大，結合拆舊比例不高于20%，也就從總量上限制了新建總面積，從而限制了項目整體收益。假設現狀為100萬(wàn)平的舊改項目，可拆除20萬(wàn)平，拆除的面積可再建40萬(wàn)平的新建筑，這新建筑還不確定是回遷用還是開(kāi)發(fā)商可銷(xiāo)售用。 除了拆建比，決定項目收益的還有拆賠比，拆賠比就是賠回面積與拆遷面積之比，影響拆賠比的因素主要有基底面積、房屋新舊和舊房層數等，基底面積越大、房屋成新越高、舊房層數越低，拆賠比就越高。拆建比與拆賠比兩者之差就是拆除收益。將拆建比規定為2以?xún)炔粌H會(huì )限制項目實(shí)施主體的收益空間，也會(huì )壓低拆賠比，擠壓原業(yè)主的拆遷收益。

3. 就地、就近安置率：城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%，該指標較大程度上加大了項目的開(kāi)發(fā)難度，增加了項目實(shí)施主體的成本，通過(guò)開(kāi)發(fā)新城大規模搬遷原居民的做法行不通了，即項目實(shí)施主體通過(guò)等量不等價(jià)的土地置換實(shí)現項目收益的方法行不通了。 

4.租金年度增長(cháng)率：城市住房漲幅不超過(guò)5%。這是對地方政府提出的要求，地方政府需要平衡和統籌城市更新對住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，能夠從一定程度上控制地方政府作出集中大規模拆改的規劃。

二、城市更新政策收緊的深刻影響

63號文正式發(fā)布的第二天，國務(wù)院新聞辦公室針對該政策舉辦“努力實(shí)現全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì )，在會(huì )議中，住建部部長(cháng)王蒙徽、副部長(cháng)倪虹、黃艷回答了記者題問(wèn)，全面闡述了63號文的主旨和意義，即建立由過(guò)去的單一“開(kāi)發(fā)方式”轉向“經(jīng)營(yíng)模式”，由過(guò)去大規模的增量建設轉向存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重，政府引導、市場(chǎng)運作、公眾參與的可持續城市更新模式。63號文的深刻影響主要表現在以下幾個(gè)方面：

1.確定了城市更新的屬性

目前地方施行的城市更新并不強調政府公益屬性，是以市場(chǎng)主體主導的經(jīng)營(yíng)性改造項目為主，城市更新中政府的主要職能是規劃控制和實(shí)施監管，由政府投資主導的公益性改造項目?jì)H限于市場(chǎng)難以有效發(fā)揮作用的小部分情形下。 

以深圳為例，按實(shí)施主體分為政府主導改造、單一主體掛牌招商和土地權利人自行改造三種。政府主導改造的城市更新，由市、區人民政府組織實(shí)施，市、區人民政府相關(guān)部門(mén)作為實(shí)施主體，屬于公益性項目；單一主體掛牌招商的城市更新主要是由多個(gè)物業(yè)權利人共同委托的單一物業(yè)權利人或者單一市場(chǎng)主體作為實(shí)施主體，一般是原居民共同委托給地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改造，屬于經(jīng)營(yíng)性項目；土地權利人自行改造，主要有單一物業(yè)權利人自行改造，以及農村集體經(jīng)濟組織自行改造，可由物業(yè)權利人自己或者委托的單一市場(chǎng)主體，例如地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施，屬于經(jīng)營(yíng)性項目。 

市場(chǎng)主體主導的經(jīng)營(yíng)性改造項目主要就是拆建和工改住等具有收益的項目，63號文設立的四道紅線(xiàn)大大限制了拆建項目的比例，在有限的拆建比例中還包括政府主導的公益性項目，使得市場(chǎng)主體主導項目的占比已經(jīng)非常小，其結果是各市場(chǎng)主體參與城市更新已無(wú)利可圖，城市更新的主要部分將是小規模漸進(jìn)式有機更新、微改造、住房成套化改造、保障性租賃住房建設、公共服務(wù)設施和基礎設施建設、公共空間和公園綠地拓展、既有建筑改造修繕和利用等公益性、準公益性項目，城市更新的性質(zhì)也將變?yōu)檎鲗У墓鎸傩裕@類(lèi)項目對市場(chǎng)主體并不具有吸引力，未來(lái)城市更新將以政府投資和政府支出為主。

2.改變了城市更新項目的盈利模式

目前地方施行的城市更新項目，其盈利的核心點(diǎn)就在于土地一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的收益，各地城市更新試點(diǎn)中最大的創(chuàng )新就在于對招拍掛土地出讓制度的突破，例如協(xié)議轉讓、改變土地用途補交出讓金、毛地出讓等，市場(chǎng)主體參與城市更新最大的動(dòng)力正是來(lái)自土地一二級聯(lián)動(dòng)獲得的二級開(kāi)發(fā)收益，由此獲得的收益可以完全覆蓋一級開(kāi)發(fā)的拆遷補償、土地一級開(kāi)發(fā)、公益設施配建等各種成本，63號文嚴格限制拆建，強調保留和修繕利用原有存量建筑的原則，使得涉及土地開(kāi)發(fā)的城市更新項目大大減少，項目原有的盈利核心也將不復存在。未來(lái)的城市更新項目只能將盈利點(diǎn)轉移到運營(yíng)的長(cháng)期收益上，市場(chǎng)主體依靠對物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理獲取收入，地方政府則是依靠稅收，由于城市更新提升了區域的公共環(huán)境和公共設施水平，完善了城市的功能，可以吸引更多的人口、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)，從而帶來(lái)更多的稅收。對于城市更新的實(shí)施主體是經(jīng)營(yíng)模式的轉變，對于地方政府來(lái)說(shuō)則是土地財政無(wú)法再續。

3.從房企的新風(fēng)口變成了城投的新機遇

63號文強調了城市更新的公益屬性，改變了城市更新的盈利模式，對于房企已經(jīng)沒(méi)有多少吸引力，城市更新原本比一般的開(kāi)發(fā)項目復雜，有很高的門(mén)檻，一級開(kāi)發(fā)的成本也很高，房企不能通過(guò)城市更新繞過(guò)招拍掛低價(jià)拿地的目標，無(wú)法以二級開(kāi)發(fā)的超額利潤去平衡一級開(kāi)發(fā)的成本，便失去了參與的意義。房企試圖通過(guò)城市更新開(kāi)辟新賽道，從目前的政策壓力下解脫出來(lái)的希望再次破滅。

然而城市更新的公益屬性加強后對于城投平臺則是新機遇，公益性、準公益性的項目更適合國有背景的城投平臺來(lái)承接，對公共設施的維護和運營(yíng)也是城投的傳統優(yōu)勢業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比起房企城投平臺更具備產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力、城市綜合服務(wù)能力和資產(chǎn)管理能力，更適合投資運營(yíng)公益、準公益性質(zhì)的城市更新項目和資產(chǎn)，此外在融資、拆遷談判等方面，國有背景的城投平臺也比房企更有優(yōu)勢：

（1） 融資。

房企作為城市更新項目實(shí)施主體，金融機構對其提供貸款在合規性上是存在瑕疵的。

一級土地開(kāi)發(fā)階段，根據目前的貸款政策規定，金融機構僅可為房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸，而申請開(kāi)發(fā)貸的前提是四證齊全，因此在一級土地開(kāi)發(fā)階段，房企是無(wú)法向金融機構申請貸款的。實(shí)踐中部分試點(diǎn)地區做了政策變通，允許金融機構“容缺審批”，房企可以在四證不全的情況下向金融機構申請舊改貸，而且規定已經(jīng)向監管機構備案的城市更新項目舊改貸不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。然而這種變通依然存在問(wèn)題，一是依然違反了只能向房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸的規定，發(fā)放了舊改貸；二是該項舊改貸的還款來(lái)源是二級土地開(kāi)發(fā)的收入，那其是否仍屬于房地產(chǎn)貸款？不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理是否合理？三是所謂的“容缺審批”本質(zhì)上仍是房企在四證齊全之前的前融，地方的試點(diǎn)文件能否對抗監管機構的監管規定？

如下圖所示，城市更新貸款金融機構介入時(shí)點(diǎn)中時(shí)點(diǎn)1至時(shí)點(diǎn)5處于一級土地開(kāi)發(fā)階段，時(shí)點(diǎn)6處于二級開(kāi)發(fā)階段，在前5個(gè)時(shí)點(diǎn)向房企發(fā)放貸款都存在一定的合規瑕疵：

而如果是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的城投公司作為實(shí)施主體，在一級土地開(kāi)發(fā)階段，金融機構向其發(fā)放舊改貸或其他固定資產(chǎn)投資貸款不存在合規問(wèn)題。二級土地開(kāi)發(fā)階段，沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的城投公司可以申請臨時(shí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 

除商業(yè)貸款外，城投公司的融資渠道還有：

①政策性銀行的城市更新政策性貸款，政策性銀行城市更新貸款主要是針對公益性、準公益性項目，經(jīng)營(yíng)性項目一般無(wú)法申請，而且根據貸款相關(guān)規定也不能向房企發(fā)放此類(lèi)固定資產(chǎn)類(lèi)貸款；

②發(fā)行城市更新類(lèi)債券，包括企業(yè)債、定向債務(wù)融資工具、交易商協(xié)會(huì )城市更新債券，作為民營(yíng)背景的房企則很難做到；

③地方政府牽頭成立的城市更新基金也是一個(gè)重要的資金渠道，例如2021年6月2日上海成立了全國落地規模最大的城市更新基金，總規模800億元，是典型的地方政府主導、地方國企負責執行、具有片區開(kāi)發(fā)能力的央國企參與合作、具有長(cháng)期穩定低成本資金的險資參與配資的城市更新投資架構；

④?chē)斜尘暗某峭兑哺菀撰@批發(fā)行基礎設施公募REITs，盤(pán)活存量的城市更新項目。

（2） 拆遷談判。

城市更新項目中前期拆遷協(xié)議簽訂及實(shí)施情況是項目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵，因拆遷拖延導致的被動(dòng)變更批復或方案無(wú)法推進(jìn)，將導致項目陷入泥潭，房企和原業(yè)主在談判中地位平等，沒(méi)有任何優(yōu)勢，很多項目中都出現過(guò)釘子戶(hù)問(wèn)題，很考驗實(shí)施主體的談判能力。

為此，部分地區采取由政府拆遷辦負責拆遷事宜的解決辦法，由房企將拆遷款交給拆遷辦向拆遷戶(hù)支付，但從底層邏輯上存在一定的瑕疵，還有部分地區采取政府、房企、銀行三方合作的方式，由政府負責談判，房企支付拆遷款，銀行監管拆遷資金，這兩種方法都是希望借助政府的行政能力解決拆遷談判中釘子戶(hù)的問(wèn)題。深圳則更為規范化，2021年深圳出臺的《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》增加了行政強制個(gè)別征收的規定，以保障拆遷的順利進(jìn)行，條例規定：舊住宅區、城中村合法住宅、住宅類(lèi)歷史違建部分的改造項目，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人已經(jīng)達到百分之九十五以上，舊住宅區項目還必須已簽訂搬遷補償協(xié)議的專(zhuān)有部分面積也達到百分之九十五以上，政府可進(jìn)行強制個(gè)別征收。

但如果是由城投平臺作為實(shí)施主體談判，則更容易獲得政府的行政能力支持，將比房企更能在談判中取得優(yōu)勢，順利推進(jìn)協(xié)議簽訂。

此外，當城市更新的公益屬性加強后，政府的投資和支出將成為主要的資金來(lái)源，因此防控政府隱性債務(wù)，嚴格審查項目融資的合規性的重要性將凸顯，63號文對此做了以下規定：

①評估先行，合理確定城市更新重點(diǎn)、劃定城市更新單元；

②與相關(guān)規劃充分銜接，建立項目庫，量力而行；

③有效防范地方政府債務(wù)風(fēng)險，堅決遏制新增隱性債務(wù)；

④?chē)栏駡绦信飸?hù)區改造政策，不得以棚戶(hù)區改造名義開(kāi)展城市更新。

三、主要城市2021年城市更新地方實(shí)施細則

63號文發(fā)布的前后，上海、北京也發(fā)布了區域城市更新細則，深耕城市更新的試點(diǎn)標桿廣州政策也發(fā)生了重要的變動(dòng)，自此，從南到北，四大一線(xiàn)城市都發(fā)布了各自的城市更新政策，正好代表了當前地方政府的幾種城市更新典型模式。

1.深圳

2020年12月30日《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》出臺，于2021年3月1日實(shí)施。

條例要點(diǎn)：

（1）對進(jìn)行城市更新的區域進(jìn)行嚴格的范圍限制和準入條件，對拆除重建類(lèi)改造設置更高的審批條件，必須是通過(guò)綜合整治方式難以改善或者消除妨害公共利益的情形。

（2）政府作為城市更新監督管理人，以公權力承擔城市更新統籌、審批、管理等職責。

（3）市場(chǎng)化原則實(shí)施項目，按申報主體更新模式分為政府主導改造、單一主體掛牌招商和土地權利人自行改造三種。

（4）除政府主導類(lèi)更新項目，拆除后形成土地除先按照規劃要求向政府無(wú)償移交公共用地外，不進(jìn)行政府收儲，市場(chǎng)主體以協(xié)議方式取得更新單元規劃確定的開(kāi)發(fā)建設用地使用權，并簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

（5）強調城市更新項目應當優(yōu)先保障公共利益的落實(shí)。重點(diǎn)城市更新單元實(shí)行特殊政策，由政府組織實(shí)施。市場(chǎng)主體主導項目必須優(yōu)先無(wú)償移交給政府一定比例的公共用地。

（6）通過(guò)市場(chǎng)化協(xié)商無(wú)法達成個(gè)別補償協(xié)議，同時(shí)將拖延整體改造項目的進(jìn)度，影響全體物業(yè)權利人的利益時(shí)，政府公權力介入，強制征收釘子戶(hù)的房屋，創(chuàng )設了“個(gè)別征收+行政訴訟”制度。

深圳城市更新條例是以市場(chǎng)化主體主導的經(jīng)營(yíng)性項目為主的更新模式，政府主要承擔監督管理人職責，只在小部分重點(diǎn)單元改造等特殊項目中擔任項目主體。允許市場(chǎng)化主體主導改造項目采用協(xié)議轉讓、補交出讓金等方式取得拆除后土地使用權，并首次創(chuàng )設“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，由政府公權力強制征收釘子戶(hù)房屋，確保城市更新項目順利進(jìn)展。深圳在2021年初首次立法確定深圳城市更新模式，是全國的樣本，后續多地發(fā)布的地區城市更新文件大多是借鑒深圳經(jīng)驗，但必須看到，深圳的市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達，地方政府并不依賴(lài)土地財政，深圳良好的產(chǎn)業(yè)基礎其他地區也未必能夠達到，深圳高度市場(chǎng)化的城市更新模式放到其他地區很有可能會(huì )變形。63號文發(fā)布后，深圳是否會(huì )根據文件相關(guān)內容進(jìn)行政策修改，將如何修改還有待觀(guān)察，但已有一些市場(chǎng)人士提醒，對于在深圳、廣州等較大城市舊改項目?jì)漭^多的房企應給予高度關(guān)注，明確其舊改項目前期投入的規模及后續運作的可性性。

2.廣州

廣東省三舊改造試點(diǎn)形成省、市、區三級的制度體系，省政府制定基本制度，具體的執行和操作規則則由各地市因地制宜自行發(fā)布規則，根據各地市的不同情況分為多個(gè)模式。2019年4月18日《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細則的通知（穗府辦規〔2019〕5號）》。廣州城市更新以政府為主導統籌規劃，包括政府征收、自主改造、合作改造三種模式。分為全面改造及微改造，其中全面改造以拆除重建為主，微改造以局部拆建及功能置換為主。允許采用協(xié)議轉讓、補交出讓金等方式獲得土地使用權。創(chuàng )造性地提出了收購（市場(chǎng)評估價(jià)）→獎勵（按時(shí)簽約）→回購（建安成本價(jià)）模式。

2020年6月3日廣州市住房和城鄉建設局發(fā)布《廣州市城市更新“中改造”項目實(shí)施操作指引》在全面改造及微改造基礎上又提出了全面改造和微改造相結合的“中改造”第三種改造方式。主要適用范圍為“老城區舊城改造或舊城與國有舊廠(chǎng)相結合的連片更新改造”，由政府遴選中改造項目，實(shí)施行政征收，公開(kāi)招標選定改造實(shí)施主體，實(shí)施主體企業(yè)與政府簽訂土地出讓合同并投資實(shí)施項目開(kāi)發(fā)建設。

2021年8月10日與63號文征求意見(jiàn)稿發(fā)布同一天，廣州市廣州市住房和城鄉建設局發(fā)布《廣州市住房和城鄉建設局關(guān)于審議鼓勵功能性國企參與城市更新改造項目有關(guān)工作的請示》，對越秀區等中心七區納入五年實(shí)施方案且未正式引入合作企業(yè)的舊村改造項目，鼓勵具有更新經(jīng)驗的功能性市、區國企積極參與。黃埔、南沙、增城、從化區四區舊村改造項目，允許市城投集團獨資或與區屬?lài)衅髽I(yè)合資成立的城市更新公司負責一級開(kāi)發(fā)，參與二級開(kāi)發(fā)。

可見(jiàn)廣州市在2020年后更加強調城市更新的政府公益屬性，逐步推行功能置換、提升利用與更新活化為主的“中改造”代替拆建為主的全面改造，逐漸減少城市更新“一二級聯(lián)動(dòng)”的土地開(kāi)發(fā)方式，鼓勵國有城投公司參與城市更新項目，與63號文的精神非常契合。

3.上海

63號文征求意見(jiàn)稿發(fā)布后8月25日上海也發(fā)布了最新的城市更新地方法規《上海市城市更新條例》，遵循了63號文限制大拆大建、強調城市更新公益性等主要原則。

條例要點(diǎn)：

（1）堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主，遵循規劃引領(lǐng)、成片推進(jìn)，政府推動(dòng)、市場(chǎng)運作。

（2）政府主導推進(jìn)，政府各部門(mén)具體職責分工，設立城市更新中心和專(zhuān)家委員會(huì )，建立健全公眾參與機制，建立統一城市更新信息系統。

（3）分為更新區域內更新活動(dòng)和零星更新項目。

（4）建立更新統籌主體遴選機制。市、區人民政府應當按照公開(kāi)、公平、公正的原則組織遴選，確定與區域范圍內城市更新活動(dòng)相適應的市場(chǎng)主體作為更新統籌主體。

（5）更新區域內的城市更新活動(dòng)，由更新統籌主體統籌開(kāi)展；由更新區域內物業(yè)權利人實(shí)施的，應當在更新統籌主體的統籌組織下進(jìn)行。零星更新項目，物業(yè)權利人有更新意愿的，可以由物業(yè)權利人實(shí)施。由物業(yè)權利人實(shí)施更新的，可以采取與市場(chǎng)主體合作方式。

（6）允許創(chuàng )新土地供應政策、協(xié)議轉讓、物業(yè)置換、組合供應土地、重新設定土地使用期限、擴大用地、補交土地出讓金等方式獲得土地使用權。

（7）城市更新中的房屋征收問(wèn)題，明確針對被征收人不提起訴訟，且不按時(shí)搬遷的，區政府可向人民法院申請強制執行。針對拆除重建和成套改造，業(yè)主拒不配合時(shí)，規定了“調解+裁決+復議”的方式。

（8）強調國有企業(yè)應帶頭承擔重要更新區域開(kāi)發(fā)，實(shí)施自主更新，積極向市場(chǎng)釋放存量土地，建立健全參與更新的考核機制。

 4.北京

2021年5月15日北京市政府發(fā)布《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)（京政發(fā)〔2021〕10號）》，文件要點(diǎn)：

（1）首都功能核心區以保護更新為主，中心城區以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區的新城結合城市更新承接中心城區功能疏解，生態(tài)涵養區結合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應的城市功能。

（2）項目類(lèi)型主要包括：老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠(chǎng)房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房(院落)更新、城市公共空間改造、特色街區、傳統商圈改造、產(chǎn)業(yè)園區更新改造、棚改等。

（3）包括政府主導、產(chǎn)權人自主更新、社會(huì )力量參與更新。

（4）允許劃撥、補交出讓金、協(xié)議、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式獲得土地使用權。

63號發(fā)布同日，2021年8月31日北京市委、市政府又發(fā)布了《北京市城市更新行動(dòng)計劃（2021-2025年）》，根據63號文的精神，對指導意見(jiàn)進(jìn)行了進(jìn)一步補充，主要補充要點(diǎn)：

（1）不搞大拆大建，除城鎮棚戶(hù)區改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產(chǎn)一級開(kāi)發(fā)等項目。

（2）更新改造空間以持有經(jīng)營(yíng)為主，探索形成多渠道投資模式。

（3）市發(fā)展改革委、市財政局會(huì )同相關(guān)部門(mén)研究制定關(guān)于完善政府投資、財政補助等城市更新金融財稅支持政策，創(chuàng )新建立城市更新基金、使用銀行信貸資金和保險資金、使用住房公積金、開(kāi)展REITs試點(diǎn)、發(fā)行專(zhuān)項債等金融支持政策。

（4）鼓勵市屬、區屬?lài)衅髽I(yè)搭建平臺，加強與社會(huì )資本合作，通過(guò)設立基金、委托經(jīng)營(yíng)、參股投資等方式，參與城市更新。

北京市的城市更新政策體現出高度的政府公益性特質(zhì)，不僅是不搞大拆大建，涉及土地開(kāi)發(fā)的內容都被剔除了，項目的類(lèi)型基本上都是公益性、準公益性的，并且強調持有經(jīng)營(yíng)而非出售，項目的收益能力被進(jìn)一步減弱，在某些部分比63號文的要求更為嚴格。

63號文的轉折比較突然，近期已在上半年出臺過(guò)城市更新地方政策的地方政府需要根據63號文的相關(guān)規定修訂政策，還沒(méi)來(lái)的及出臺政策的，也須盡快轉變思維。而且根據要求，所有已經(jīng)啟動(dòng)了城市更新項目的地區需要對正在建設和已批待建的城市更新項目進(jìn)行再評估，對涉及推倒重來(lái)、大拆大建的項目要徹底整改；試點(diǎn)城市則要進(jìn)一步完善城市更新工作方案。
城市更新的突然收緊，再次明確向市場(chǎng)釋放監管層的城鎮化新思路，即不再沿用以往房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設方式，不再片面追求規模擴張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟利益，由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉變，探索政府引導、市場(chǎng)運作、公眾參與的城市更新可持續模式，這就是監管層為城市更新劃定的底線(xiàn)。