2021年3月，《政府工作報告》和《十四五規劃綱要》相繼發(fā)布，共同提出要“實(shí)施城市更新行動(dòng)”。“城市更新”首次寫(xiě)入我國政府工作報告和五年規劃。“十四五”時(shí)期以及未來(lái)一段時(shí)間，城市更新的重要性提升至前所未有的高度。

對于在城市更新中的作用和地位，城投公司一定要有清醒的認識，找準自己的定位。定位不準，方向不對，你跑得越塊，離預定目標就越遠。那城投的定位和方向是什么？在筆者看來(lái)，在城市更新中有三個(gè)主要業(yè)務(wù)方向：一是項目建設、二是項目融資、三是項目運營(yíng)。本文主要和大家一起探討城投公司如何利用城市更新中這三塊內容，實(shí)現公司轉型的工作目標。

 

一、項目建設

對于項目建設，城投主要關(guān)心的是什么樣的工程能干、是否需要招標？對于大部分城投公司來(lái)講，項下都有建設類(lèi)子公司，有的是貨真價(jià)實(shí)，有的是徒有虛名。無(wú)論何種情況，對于準備開(kāi)展轉型的城投來(lái)講，你必須要有一支能拿得出手的施工隊伍。因為在城市更新中，會(huì )發(fā)生許多的工程項目，這些項目有大有小，有難有簡(jiǎn)，城投公司必須抓住這塊業(yè)務(wù)。

當然，這些工程項目不可能讓城投公司全部吃下，這也不符合市場(chǎng)規律，也不符合“和諧社會(huì )，共同富裕”的目標。但對于能干的部分，我們必須依法合規的承接下來(lái)，這一點(diǎn)，城投公司必須心中有數。

1.可以直委的項目限額。

據國家發(fā)展改革委《必須招標的工程項目規定》（第16號令）規定，施工單項合同估算價(jià)在400萬(wàn)元人民幣以上的必須招標。根據發(fā)改委的解釋?zhuān)瑢τ谡袠私痤~400萬(wàn)元以上的，是包括400萬(wàn)元。也就是說(shuō)，項目大于等于400萬(wàn)元的，必須招標。換言之，對于400萬(wàn)元以下的工程項目，可以不用執行16號令必須招標的規定。

2.國有企業(yè)下屬參股子公司能否作為投標人公平參與國有企業(yè)組織的招投標工作。

根據《招標投標法實(shí)施條例》第三十四條第一款規定，與招標人存在利害關(guān)系可能影響招標公正性的法人、其他組織或者個(gè)人，不得參加投標。本條沒(méi)有一概禁止與招標人存在利害關(guān)系法人、其他組織或者個(gè)人參與投標，構成本條第一款規定情形需要同時(shí)滿(mǎn)足“存在利害關(guān)系”和“可能影響招標公正性”兩個(gè)條件。即使投標人與招標人存在某種“利害關(guān)系”，但如果招投標活動(dòng)依法進(jìn)行、程序規范，該“利害關(guān)系”并不影響其公正性的，就可以參加投標。

以上是發(fā)改委解釋的內容。

對于城投公司來(lái)講，上述二條內容已經(jīng)可以很好地為城投公司在工程建設領(lǐng)域指明了道路。

 

二、項目融資

城市更新的資金途徑可能會(huì )包含以下幾方面：一是財政撥款。適用于更新規模較小、資金需求較少的項目；二是引入社會(huì )資本。主要通過(guò)一、二級聯(lián)動(dòng)的方式，即一級整理服務(wù)于二級開(kāi)發(fā)。適用于價(jià)值較高，規劃明確，運營(yíng)性強的更新項目。但隨著(zhù)住建部63號文中對于拆建比、拆除比等指標的明晰，社會(huì )資本在出手前也會(huì )仔細斟酌。三是地方城投作為主體。通過(guò)對項目前期的規劃與設計，結合地區實(shí)際，在項目能夠自平衡的條件下，向金融機構申請貸款或通過(guò)資本市場(chǎng)的金融工具進(jìn)行有效籌資。城投作為主體來(lái)講，相比于財政與社會(huì )資本來(lái)說(shuō)，籌資規模一定會(huì )大于財政直接投資，而項目收益又不會(huì )像社會(huì )資本那么高。

因此，城投公司作為城市更新主體，一是利于地區統籌，形成更新工作“一盤(pán)棋”；二是有利于做大做強做優(yōu)城投公司；三是有效降低項目資金成本。

據不完全統計，包括重慶、成都、合肥等地的城市更新工作的融資主體均為同級的城投公司。

 

三、項目運營(yíng)

作為城市更新重要的組成部分，后期運營(yíng)既是整個(gè)產(chǎn)業(yè)項目的閉環(huán)，也是項目?jì)r(jià)值的體現。 

其實(shí)在城市更新規劃期間，就會(huì )對項目后期的運營(yíng)有了清晰定位和目標。城市更新應是“建設+更新+產(chǎn)業(yè)”的綜合體現，通過(guò)金融、科技、文體、醫療、健康等多元化產(chǎn)業(yè)賦能給城市更新，真正實(shí)現為人民美好生活提供服務(wù)。

城投公司在這塊上，應遵循“專(zhuān)業(yè)的人干專(zhuān)業(yè)的事”這一宗旨，借力打力，一方面實(shí)現項目運營(yíng)收入，另一方面也可借機鍛煉培養招商運營(yíng)隊伍。

 

四、小結

任何事情都不會(huì )一帆風(fēng)順，更不會(huì )一蹴而就，城投公司轉型也是如此。現在或未來(lái)，城投公司完全市場(chǎng)化的目標不會(huì )變，但憑心而論，如果城投公司真的全部市場(chǎng)化，那對于地方政府到底是好是壞，恐怕也很難預料。就像新冠疫情突然來(lái)襲，沖在最前面的是公立醫院還是私立醫院？